摘要：尽管楼市的整体外部大环境趋冷，但是作为东营主城区来讲，则是呈现出区域板块冷热不均的状态。2022年度的东营楼市局部片区的热度比往年略高一些，其中主要的原因之一就是几宗优质资源地块的热拍，尤其是东城的网红楼盘“春晖里和文昌苑”。1 高热度多轮...
尽管楼市的整体外部大环境趋冷，但是作为东营主城区来讲，则是呈现出区域板块冷热不均的状态。
2022年度的东营楼市局部片区的热度比往年略高一些，其中主要的原因之一就是几宗优质资源地块的热拍，尤其是东城的网红楼盘“春晖里和文昌苑”。
春晖里项目位于东城的柳州路以东、淮河路以北，于6月23日由山东建大集团与山东金辰建设集团联合竞得。土地成交总价1.675亿元，该地块经过67轮竞拍，溢价率达65.02%。成交楼面地价达到7427.05元/㎡，成交地价达到544.65万元/亩。
文昌苑项目位于东城的府前大街以南、滨州路以东。由东营宸宇置业公司于7月26日拿地。其中土地成交总价为1.708亿元，经过100轮竞拍，土地溢价率达74.62%。成交楼面地价为7381.11元/㎡，成交地价为541.28万元/亩。
两项目在拿地阶段就受到开发企业追捧，由于竞争激烈，都是高溢价拿地。两宗地也都是东营为数不多的地价超过500万元/亩的地块，而且楼面地价都达到了7400元/平米左右。
春晖里项目区位图
首先，春晖里属于春晖小学和东营实验中学的双学区范围，两座学校可以说是东城最好的小学和初中，教育质量高、口碑好。
其次，项目片区属于东城十分成熟的居住片区。地块周边商业、教育、公园等配套齐全。周边住宅小区包括水城国际、永兴花园、涌金花园、天鹅花园、胜源小区、北园小区等。
春晖里项目入口设计
第三，项目周边的商业配套很有特色。主要包括东城东三路银座商业区、东二路银座和涌金广场商业区、柳州路特色商业街等。另外明潭公园也是周边居民休闲娱乐的好地方。
第四，项目的开发企业为山东建大集团与金辰建设集团强强联合。两大企业已合作多次，曾先后在东城开发建设了水城庄园文景城、奥体学都等项目，有成熟的合作经验。
文昌苑项目区位图
首先，项目属于双实验优质学区（实验小学以及实验中学南校区），两学校教育质量市民认可度较高。
第二，项目高品质的定位。项目将作为开发建设单位“梅园”的系列作品，同时定位为“梅园”作品中的精品。
文昌苑住宅设计
第三，项目位于东城南部府前大街的行政办公集聚区，有大量的“改善型和学位房”客户需求。项目周边的住宅小区主要天昊梅园、状元府邸、明佳花园、名仕佳苑等，居住氛围成熟。
第四，项目开发企业为宸宇置业，隶属于天昊集团。该集团目前已发展成为旗下拥有宸宇置业、天元塑业、天昊家居、梅园大酒店、加盟的全季酒店和喆啡酒店等众多产业的企业集团。其中天昊梅园项目就是该企业集团的实力代表之作。
文昌苑整体鸟瞰图
一是两项目区位相近但学区不同。
两项目都属于东城老城的中心片区，总体上讲，春晖小学以及实验北校区的教学质量要好于实验小学和实验中学南校区。
二是，两项目产品相似但数量稀缺。
两项目规划方案都已完成规划公示，春晖里进度更快一些，部分楼座已经拿到预售许可。比较两项目规划图可以发现，产品类型非常相似。都规划了“6层电梯洋房和4+1层的叠拼”两种产品，服务于刚需和改善型客户需求。尽管具体的户型设计风格略有不同，但是户型设计都比较方正、南北通透，经济实用。
春晖里用地面积约2公顷，总计规划了140户，包括5栋叠拼住宅和3栋电梯洋房。
其中电梯洋房每户建筑面积约105-143平米，叠拼住宅每户建筑面积约200-260平米。
文昌苑用地面积约2.1公顷，共规划101户，包括6栋4+1叠拼和3栋6层电梯洋房住宅。其中电梯洋房每户建筑面积约150—160平米，叠拼住宅每户建筑面积约240—290平米。
两片区的二手房挂牌价都在1.3-1.5万/平米之间，而且两片区二手房流动性也比较高，交易活跃。两项目拿地的楼面价成本，春晖里为7427.05元/㎡，文昌苑为7381.11元/㎡，春晖里略高45.94元。因此考虑成本要素、资源要素和产品要素，两项目售价会基本相当。据了解项目售价很有可能会在1.5-1.7万/平米以上。
东营城市风貌
总之，无论是春晖里还是文昌苑，两项目区位条件好，学区资源优越，产品稀缺，该怎么选还是要看自身的住房需求，你说呢？
