摘要：著名经济学家任泽平对于房价走势的预测，曾用“短期看金融，中期看土地、长期看人口”来判断一个城市未来各个时间段的房价走势。可以看出，最终决定房价走势的因素还是人口，因为房子是给人居住的。如果人口越来越少，房子多得没人居住，那么房子依然会无人购...
著名经济学家任泽平对于房价走势的预测，曾用“短期看金融，中期看土地、长期看人口”来判断一个城市未来各个时间段的房价走势。可以看出，最终决定房价走势的因素还是人口，因为房子是给人居住的。如果人口越来越少，房子多得没人居住，那么房子依然会无人购买，房价也会因此下跌。随着国家对房地产行业的调控，现如今调控政策已经在对房地产行业的金融进行调控，甚至正在对房地产行业进行去金融化的调控。现在不仅严查违规资金流入楼市，还要求房企降低负债率。在土地供应方面，现在大部分城市都在准备采用土地集中大量供应的政策，就是一个城市一年只集中3-4次土地供应的时间。房企们由于无法在短期内集中大量资金竞拍土地，这会让土地的价格降低下来。
可以看出，现在的调控政策对于短期的金融和中期的土地都已经出台了对应的调控政策。再加上现在国家的调控政策对炒房客是围追堵截，因此未来购买房子的大部分都将是真正的刚需购房者。因此，未来决定房价最重要的因素就是人口，购房者的多少将直接决定房价的上涨或者下跌。但是很遗憾，现在的购房者正在慢慢减少，不仅是因为现在大部分家庭都已经有了房子和住房资源已经过剩的原因，更重要的原因是购房者真的会越来越少。现在刚需购房的主力军是80后和90后，未来00后，甚至10后将成为购房主力军，但是根据数据显示，10后和00后比80后和90后少了大约1.04亿人。因此可以看出，随着时间的推移，刚需购房者的数据会越来越少。
另外，由于00后和10后都是独生子女，基本上他们的父母和爷爷妈妈以及姥姥姥爷都有房子，所以对于大部分00后和10后的年轻人，他们根本就不缺房子，也不需要买房子。所以，未来的购房者真的会越来越少。其实也不用等到以后，现在房子都已经陷入“卖不动”的境地，因为住房资源已经过剩，供大于求，并且房价还非常高，就是剩余的大部分刚需都买不起现在的房价的房子。根据易居研究院统计的全国100城的新建商品房数据显示，截至2020年底，全国100城新建商品房库存数量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%，新建商品房库存数量已经连续24个月同比增长。除了新房市场之外，二手房市场也是不容乐观，各地的二手房挂牌量都在不断激增，比如重庆二手房挂牌量都已经超过了20万套，还比如成都、郑州、南京、天津和青岛等城市二手房挂牌量也都超过了10万套。
可以看出，现在的房子确实不好卖，在新房市场不少开发商都在努力降价促销，通过降低售价来降低刚需购房者的购房门槛，以此吸引刚需购房者入场买房，而在二手房市场竞争更加激烈，因为对于二手房业主来说，他们目前只有降价一个办法来吸引购房者注意。因此，虽然现在房子陷入了“卖不掉”境地，但是对于刚需购房者来说也正是购房的好时机，现在购房优惠力度比较大，可以有效降低刚需购房者的购房压力和后期房贷的压力。但是在这里，虽然今明两年刚需买房可以享受到不小的优惠力度，但是却要注意两个问题，非常重要。
第一个问题：随着住房资源过剩和国家对房地产行业的调控，买的房子可能面临房价滞涨或者下跌的情况。
目前我们国家的住房资源已经过剩，并且现在大部分家庭也都有了房子，更重要的是随着时间的推移，未来有购房需求的刚需会越来越少。因此，现如今的楼市供需关系已经发生了转变，房价也不可能再像过去那样单方面上涨了。当然，人们对住房的需求并不会因此而终结，就算住房资源已经过剩，未来房子也会和现在的衣服和汽车一样，人们会追求更好的房子。
因此，现在大家买房子时，不仅要考虑区域和城市的因素，也要考虑房子品质的因素。对于那些经济发展潜力大的区域和城市，未来房价还有继续上涨的空间而对于那些经济发展潜力小、人口不断流失的中小型城市，未来这里的房价不仅好好工作上涨空间有限，甚至还会出现滞涨或者下跌的情况。除了地域和城市的区别之外，房子的品质也会决定以后房子的升值空间。在住房资源已经过剩的大环境下，未来高品质的住房资源会越来越受欢迎。
第二个问题：今明两年买房，交房季大概率遇到质量问题、延期交房甚至楼盘烂尾的情况。
今明两年买房，在新房市场中会有不少促销活动，而房企们之所以选择降价促销，就是因为很多房企已经面临资金链紧张甚至断裂的情况。从2019年以来，就已经有不少房企出现了资金链断裂的问题，这些房企不是出现经营异常就是破产，其中不乏一些中大型房企。而这些出现问题的房企的背后，是一个又一个延期交房甚至烂尾的楼盘。而对于购买了这些楼盘的购房者，现在是非常担心房子到底能不能建好。除了延期交房和烂尾之外，房子的质量问题也需要注意。在房企们资金链紧张的时候，很多房企为了缓解资金压力和提高利润率，就会在房子的质量问题上动手脚。其实在最近两年交付的新房中，就出现了大面积质量问题和绿化配套缩水以及其他各种各样问题的楼盘。
那么，购房者应该怎么避开这些有问题的楼盘呢？在这里，笔者建议今明两年准备购房的刚需，可以优先选择二手房或者新房现房，现在二手房房源非常多，议价空间也比较大，又是现房，还有很多准新房。因此，购买二手房可以看到房子的质量和小区环境以及周边配套。不会像新房期房那样出现虚假宣传、质量问题、延期交房和烂尾的情况。并且二手房买了就可以居住，相比于购买新房期房，可以节省两三年的房租。当然，如果只能选择新房期房的话，大家在选择开发商时一定要慎之又慎，最好选择实力雄厚的大型开发商。
结语：进入2021年，国家对房地产行业的调控不仅没有放松，反而国家对房地产行业的调控政策开始加速收紧。可以看出国家这次对房地产行业调控的决心。因此，对于对房价还抱有侥幸心理的投资客需要认清现实了，现在的楼市环境真的已经转变，就是供需关系都在发生转变。随着新建商品房不断入市和二手房挂牌量不断增多，楼市已经进入了买方市场。
话题：今明两年你有购房计划吗？欢迎在评论区留言讨论。
